Gestión de edificios

Los retos de la gestión del mantenimiento de edificios

En este segundo post sobre las analíticas para el mantenimiento de edificios, nos centramos en los retos a los que se enfrentan actualmente los responsables de instalaciones.

Históricamente, el tipo de mantenimiento más común en los edificios era el correctivo. Un enfoque no demasiado recomendado, puesto que se basa en esperar hasta que se produce una incidencia y, entonces, solucionarla.

Al final, esto significa valorar la gratificación instantánea por encima de los beneficios a largo plazo, demorando la toma de decisiones hasta que resulta inevitable.

Se calcula que el mantenimiento reactivo en un edificio es cinco veces más caro que un mantenimiento programado y generalmente carece de la planificación necesaria sobre el ahorro potencial de un edificio.  El resultado: largos períodos de inactividad que derivan en un alto coste.

Al acceder a datos ya analizados en tiempo real es posible identificar y evitar potenciales amenazas.

¿Por qué fallan los equipos?

Las estadísticas indican que cerca del 25% de los fallos no se consiguen prever por falta de experiencia o conocimiento; otro 25% se prevén, pero las predicciones no se comprueban ya que los equipos no están conectados continuamente; otro 20% son predecibles, pero aun así los equipos no se detienen para su reparación; un 14% son fallos asociados a causas externas a la propia actividad y, por último, el 1% restante son fallos que no son predecibles ni prevenibles, por lo que requieren aplicar un mantenimiento correctivo.

De estos datos se desprende que disponer de datos y analíticas es un importante elemento diferencial para optimizar las operaciones, ya que permite atender a las causas de los fallos incluso antes de que ocurran.

Adoptar un enfoque predictivo en la gestión de edificios permite ir un paso más allá. Al acceder a datos ya analizados en tiempo real es posible identificar y evitar potenciales amenazas a la continua operación del edificio, gastos energéticos o problemas de mantenimiento. Todo esto pudiendo traducirse en ahorros potenciales.

Eso sí, los datos deben ser relevantes: información en tiempo real de parámetros básicos, documentación técnica, documentación relativa al fabricante con procedimientos específicos de los activos, recomendaciones sobre el estado y uso de los dispositivos a mantener, etc.

Los edificios son ecosistemas complejos y su rendimiento va más allá que las facturas de servicios públicos, también puede influir en el valor de la propiedad, mejorar la productividad de sus ocupantes y mejorar los resultados de su negocio.

Los edificios de hoy deben ser más que inteligentes, conectados, cómodos y sostenibles. A lo largo del ciclo de vida del edificio, la demanda del propio ecosistema impulsa servicios innovadores, como pueden ser los gerentes para dar sentido a sus datos, inversores que quieran mantener atractivos sus activos y los empleados que a menudo se quejan de lugares de trabajo incómodos.

Las expectativas de disponibilidad, rendimiento de activos, eficiencia energética y seguridad aumentan al mismo tiempo que enfrentan muchos otros desafíos, por eso cada vez más los profesionales encargados del mantenimiento de las instalaciones necesitan encontrar un equilibrio entre presupuestos más ajustados y sacar el máximo partido al rendimiento del edificio.

Algunos de esos desafíos son:

  • El envejecimiento en las infraestructuras:

El 75% de los edificios que se ocuparán en 2050 ya están construidos y las infraestructuras más críticas en los países desarrollados se construyó hace más de 50 años. Los equipos de construcción obsoletos dan como resultado costes e ineficiencias energéticas a gran escala.

  • Desafíos de tipo laboral:

El 20% de los administradores de instalaciones emplean el 80% de su capacidad completa de BMS. Muchos edificios tienen varios protocolos y sistemas dispares que deben administrarse. El 50% de los facility managers están preocupados por no tener suficientes recursos y aumentar las cargas de trabajo.

  • Rendimiento financiero:

El 25% de los costes del ciclo de vida del edificio son CapEx; 75% son gastos operativos. Los edificios viejos cuestan más dinero para mantener y consumen más energía para operar. Mientras tanto, los presupuestos operativos de las instalaciones se están reduciendo. Se puede lograr un ahorro de costos del 18% mediante el mantenimiento preventivo en lugar de enfoques reactivos.

  • Satisfacción de los ocupantes:

Los entornos cómodos aumentan la productividad de los empleados. Los ocupantes de edificios ecológicos reportan una tasa de satisfacción casi un 30% más alta. Extender el control de los edificios a los ocupantes con aplicaciones móviles aumenta la satisfacción.

Los enfoques tradicionales de mantenimiento no son suficientes. Tal como indica la figura 1 un mantenimiento preventivo programado puede llegar a ser asignado fuera de tiempo y provocar ineficiencias en la instalación.

Figura 1. Programación de mantenimiento

El mantenimiento reactivo es el enfoque más caro, ya que cuesta entre un 25% y un 30% más en reparaciones con cuatro veces más averías y un bajo retorno de la inversión. Incluso el mejor técnico de servicio no tiene tiempo para identificar y priorizar todas las incidencias.

Los horarios planificados de manera rígida no detectan los problemas a medida que ocurren. Solo se descubren durante los intervalos de mantenimiento planificados, lo que aumenta el riesgo de avería como muestra la figura 1.

Esto es lo que permite el ecosistema de herramientas EcoStruxure Building Advisor de Schneider Electric, que reúne toda la información posible de los equipos, propios y de terceros, para controlar los activos y obtener analíticas.

Además, aplicando la Inteligencia Artificial, permite avanzarse en la detección de problemas potenciales y definir inversiones futuras. Mostraremos estas posibilidades más en detalle en el tercer y último post de esta serie.


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